克苓的完美手札

本文章廣告來源：Google廣告（吉隆坡29日訊）PropertyGuru最新的馬來西亞房地産市場指數（Malaysia Property Market Index，簡稱MPMI）報告顯示，房地産市場的整體産業供應在2021年第二季按年劇增34.53%，按季上漲11.94%。這個根據PropertyGuru網站上大量的樓盤來追蹤的數據，顯示出有關房産供應量的年增長率刷新了2年來的新高紀錄。全馬房地産供應量在2021年第二季出現大幅增長，預料是因爲受到當前的經濟狀況影響，促使二手房産市場的待售房屋數量增加所致。MPMI追蹤的4個主要地區，即吉隆坡、雪蘭莪、槟城和柔佛都出現了房地産供應量增加的現象，這些地區的房地産供應量分別按年增長了16.91%、48.95%、40.32%和17.47%PropertyGuru馬來西亞區域經理謝爾頓表示：“許多大馬人因爲疫情的原因而被扣薪、被迫休假或被裁員，因而失去收入。雖然6個月的暫緩還貸計劃能幫助一些人緩解一些壓力，但那些資金拮據的人依然會選擇賣房套現。因此，受到那些想要出售房地産來緩解當前財務壓力的人影響，二手房産市場的房屋供應可能會進一步增加。”同時，馬來西亞在2021年6月開始實行的全面封鎖措施，打亂了建築和房地産發展行業的運作，因此，預料一手房産市場在接下來的供應量也會受到影響。國家産業資料中心（NAPIC）數據顯示，新推出的住宅房屋數量已從2020年第4季的1萬4865間，大幅下跌至2021年第一季的5919間。要價企穩于當前低位從MPMI追蹤的新房和二手房要價可見，曆久不退的冠病疫情對房地産市場帶來了明顯的沖擊。PropertyGuru馬來西亞房地産要價指數按年下滑2.16%，延續自2020年第2季起的跌勢，這與大馬在當時出現冠病確診病例攀高的情況和實施行動管制令（MCO）的時間幾乎一致。投資再等等內政部打房出招「禁止預售屋換約」
政府連番祭出打炒房政策，但資金熱潮擋不住投機行為，各地屢傳民眾排隊買預售屋、私下換約的現象，為匡正市場秩序，產官學三界合力催生
「沒有便宜的房子了！」疫情、升息、打房政策都壓不住 祝文宇打包票：明年房價仍看漲
祝文宇也提到，台灣面臨的物價上漲為全球性的問題，且營業建在缺工、缺料的影響下，也讓住宅造價提高，因此在政府的打房政策上
預售屋禁止換約新制衰到客戶、爽到建商
... 被迫賠上違約金、甚至被迫斷頭，輸家是誰、打房打到誰，答案呼之欲出。 ... 能點到為止，就點到為止；預售屋禁止換約的新制在醞釀多日政策風向球
央行書面報告出爐 暗示「隨時出手加碼打房」
中央銀行是否有下一波打房政策、具體作法為何引發立法院的關切，邀請央行20日赴院以「如何遏止銀行及融資公司放貸淪為股市禿鷹和房市
議員促打房 中市將提高囤房稅
藍綠市議員8日質詢說，台中有人擁有171戶房屋，年輕人卻連1戶都買不起， ... 房稅政策，台中市做為6都人口第2大城，房價漲幅驚人，市長應出手以囤房稅
一圖秒懂！政府打房成「買房訊號」 一年2次跌谷底｜ 蘋果新聞 ...
央行為了抑止過熱房市，過去一年有兩次限貸措施，主要針對3戶以上的多屋族貸款成數限制及取消寬限期，打房政策雖然來得又急又快，一度令房市空軍拍手雖然房地産市場的某些領域在剛開始時還能展現出韌性，但隨著封鎖的延長、經濟越來越不景氣和消費者情緒疲軟，房價開始在過去4個季度面臨下滑壓力。不過，值得慶幸的是，如今的房價可能已經是最低點，因爲目前的建築成本將爲房價帶來支撐。從MPMI的數據來看，要價指數在2021年第一季和第二季都沒有出現變化，保持在87.86點。在MPMI追蹤的4個主要地區中，吉隆坡、雪蘭莪和槟城的房地産要價都在今年第二季出現增長，顯示出這3個地區的房價有趨穩的現象。其中，吉隆坡的房産要價按季漲1.56%，雪蘭莪按季漲1.18%，槟城按季漲0.95%。柔佛是唯一陷入下跌的地區，當地房地産要價在2021年第2季按微跌0.15%。

本文章廣告來源：Google廣告今天起（4月1日），國家正式對月銷售額15萬元以下（含本數）的增值稅小規模納稅人，免征增值稅。小規模納稅人增值稅免征點從每月10萬元提至15萬元，讓更多的小微企業獲益。
爲了更快地落實這項稅收優惠政策，稅務總局明確納稅人自行申報即可享受這項增值稅免稅新政，因此小微企業等要掌握政策細節，才能更充分享受這一減稅新政。
選好按月納稅和按季納稅
根據官方數據，中國有5000多萬戶小規模納稅人，其中享受免征增值稅納稅人占比超過九成。增值稅免稅新政受惠面廣，備受市場關註。
3月31日，國家稅務總局公佈了《關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（下稱《公告》），並進行解讀，以方便納稅人准確理解、精准享受這一政策。
目前增值稅小規模納稅人可以按月和按季來申報納稅，相應地免征點爲15萬元每月和45萬元每季。
在上述《公告》解讀中，稅務總局表示納稅人可以自行選擇納稅期限。投資再等等內政部打房出招「禁止預售屋換約」
政府連番祭出打炒房政策，但資金熱潮擋不住投機行為，各地屢傳民眾排隊買預售屋、私下換約的現象，為匡正市場秩序，產官學三界合力催生
「沒有便宜的房子了！」疫情、升息、打房政策都壓不住 祝文宇打包票：明年房價仍看漲
祝文宇也提到，台灣面臨的物價上漲為全球性的問題，且營業建在缺工、缺料的影響下，也讓住宅造價提高，因此在政府的打房政策上
預售屋禁止換約新制衰到客戶、爽到建商
... 被迫賠上違約金、甚至被迫斷頭，輸家是誰、打房打到誰，答案呼之欲出。 ... 能點到為止，就點到為止；預售屋禁止換約的新制在醞釀多日政策風向球
央行書面報告出爐 暗示「隨時出手加碼打房」
中央銀行是否有下一波打房政策、具體作法為何引發立法院的關切，邀請央行20日赴院以「如何遏止銀行及融資公司放貸淪為股市禿鷹和房市
議員促打房 中市將提高囤房稅
藍綠市議員8日質詢說，台中有人擁有171戶房屋，年輕人卻連1戶都買不起， ... 房稅政策，台中市做為6都人口第2大城，房價漲幅驚人，市長應出手以囤房稅
一圖秒懂！政府打房成「買房訊號」 一年2次跌谷底｜ 蘋果新聞 ...
央行為了抑止過熱房市，過去一年有兩次限貸措施，主要針對3戶以上的多屋族貸款成數限制及取消寬限期，打房政策雖然來得又急又快，一度令房市空軍拍手小規模納稅人納稅期限不同，其享受免稅政策的效果可能存在差異。
比如，某小規模納稅人2021年4-6月的銷售額分別是10萬元、16萬元和18萬元。如果納稅人按月納稅，則5月和6月的銷售額均超過了月銷售額15萬元的免稅標准，需要繳納增值稅，只有4月的10萬元能夠享受免稅。
但如果納稅人按季納稅，2021年2季度銷售額合計44萬元，未超過季度銷售額45萬元的免稅標准，因此，44萬元全部能夠享受免稅政策。
顯然，上述情況下該納稅人選擇按季申報納稅更能充分享受這一優惠新政。當然也存在納稅人按月申報納稅更能享受這一優惠新政的情況，因此納稅人要根據自己的實際經營情況來選擇實行按月納稅或按季納稅。
稅務總局提醒，納稅期限一經選擇，一個會計年度內不得變更。
算准銷售額
是否能享受這一增值稅免稅新政，准確計算銷售額是一大關鍵。
爲了讓更多的小微企業受益，《公告》明確，小規模納稅人合計月銷售額超過15萬元，但在扣除本期發生的銷售不動産的銷售額後仍未超過15萬元（按季申報則未超45萬元）的，其銷售貨物、勞務、服務、無形資産取得的銷售額，也可享受小規模納稅人免稅政策。
比如，按季度申報的小規模納稅人A在2021年4月銷售貨物10萬元，5月提供建築服務取得收入40萬元，同時向其他建築企業支付分包款12萬元，6月銷售不動産200萬元。
則A小規模納稅人2021年第二季度（4-6月）差額後合計銷售額238萬元（=10+40-12+200），超過45萬元，但是扣除200萬元不動産，差額後的銷售額是38萬元（=10+40-12），不超過45萬元，可以享受小規模納稅人免稅政策。同時，納稅人銷售不動産200萬元應依法納稅。
因此對合並計稅的增值稅小規模納稅人，在計算銷售額時可以剔除偶然發生的不動産銷售業務收入，以充分享受這一優惠新政。
租房、賣房交增值稅明確
房東租金收入也需要繳納增值稅，不少個人房東往往是一次性收取多個月份租金。
對于個人售賣房屋，是否享受這一優惠新政？
《公告》明確其他個人銷售不動産，繼續按照現行政策規定征免增值稅。比如，如果其他個人銷售住房滿2年符合免稅條件的，仍可繼續享受免稅；如不符合免稅條件，則應依法納稅。
比如，如果納稅人銷售不動産銷售額爲40萬元，且該納稅人選擇按季納稅，由于銷售不動産銷售額未超過季度銷售額45萬元的免稅標准，則無需在不動産所在地預繳稅款。

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每個人一定都有發財夢！！！
別說你沒有期待過會中一億樂透，或是幻想哪天會中百萬發票😝
俗話說：一個好的家居風水可以讓財運旺起來💰
說不定還可能招來偏財運呢～
而招財風水佈局方法有很多種，以下就來分享一下給大家招財風水👇
通過家居風水增財運
1、陽光一定要充足
(圖取自網路)
陽光能透入房屋才會帶來吉祥瑞氣，這裡指的吉祥瑞氣是維繫在人的健康上的，在風水學上，陽光代表人丁，人口健康才有能力去「招財」。因而家居並不宜使用太厚佈料的窗簾，因為這樣會阻擋陽光，阻擋吉祥瑞氣的照耀;當然也不能太薄，否則就形成光煞了。
2、空氣要流通順暢
(圖取自網路)
在風水學上，氣流代表財運的運轉，室內空氣要流通暢順才能財運亨通。一般來說，在開窗後，從外面吹進屋的風不宜太大，要以和緩的柔風為最佳；總而言之，室內的氣流，以冬暖夏涼為是最好的。
 
 
客廳招財風水佈局
1、招財風水吉祥物法
財位是旺氣凝聚的所在地，若在那裡擺放一些寓意吉祥的招財物件，例如放花瓶、珍玩、財神、元寶、寶瓶如意、蟾蜍、金錢豹，這會吉上加吉，有錦上添花的作用。
貔貅 
(圖取自網路)
古代一種端獸，風水上最喜的摧財用具，銅製或玉制的放在室內吉位能起運財星，發富速度最快。
水晶
(圖取自網路)
天然水晶有較強的磁場，將其放在室內吉位也可旺財。
招財動物的擺放
(圖取自網路)
三腳金蟾、龍龜、麒麟、五帝錢等用具放于吉位也可旺財。招財開運物必須經過開光才能發揮效用，非常運勢網開運商城的開運聖品都經過正規開光，可放心請購。
霧化盆景
(圖取自網路)
霧化盆景放在屬水的方位，可以增強財運。忌水的地方則不可放置，如財神的下方等。
魚缸養魚（風水魚）
(圖取自網路)
魚的數目選1、4、6、8、9條，顏色選黑、白、金色。
2、植物法
(圖取自網路)
財位要擺放生機茂盛的植物，不斷生長，可令家中財氣持續旺盛，運勢更佳。因此在財位擺放常綠植物，特別是以葉大或葉圓的黃金葛、橡膠樹、金錢樹及巴西鐵樹等最為適宜。但要註意最好是不要帶刺，這樣的植物不利財。想催財和提升風水，就不要選開花的植物，因為開花植物中有一些起不到招財的作用，反而還給你一些困擾，比如過敏。最好選擇根莖比較粗大的、茂盛的，葉片比較大的，喜陽的植物。喜陽的植物吸收了更多飽滿的陽光之後，在家裏會釋放更多的能量，對我們的財運是有很大幫助的。
3、魚缸法
(圖取自網路)
魚缸是個很好的催財的工具，它既能起到裝飾作用，又能起到催財的功效。由其是現在的魚缸種類很多。可以根據自己的喜好來選擇，但要註意魚缸大小應和客廳空間搭配，過大或過小都不相宜。招財魚有很多種，有鸚鵡魚、龍魚，包括神仙魚，都可以作為很好的觀賞和催財的。但是一定不要把魚缸放在你們家的財位上，如果放到財位上，就不再是招財而是泄財，因為財位是水口。魚缸的位置不能太高，高過190釐米，就比人還高，在風水學中叫做「沒頂水」，會影響一家人的運勢。
4、掛畫法
(圖取自網路)
可以在財位相應的地方掛一些能旺財的圖畫也是不錯的方法，因為有的家，財位不能放吉祥物等，但牆上有空間，那麼便可以在牆上掛旺財的圖畫。這樣所起到的效果是一樣的，例如福、祿、壽、三星或是文武財神的塑像，三羊開泰圖、山水圖、鹿群向內(進祿)、等，用於催財運。客廳不宜掛意境蕭條的圖畫有些人由於個人愛好和某種原因，從風水的角度來講並不適合。所謂意境蕭條的圖畫，大致包括驚濤駭浪、落葉蕭瑟、夕陽殘照、孤身荒野、惡獸相搏等幾類圖畫。中國人的傳統就是最講 意境，如果觸目所及全部是這些兇狠和淒涼的景象，那麼居住在這個房子裡，心情自然會大受影響了。
5、客廳忌擺麻將桌
(圖取自網路)
客廳忌擺麻將桌，這個是眾多「麻雀」們應該註意的，想贏錢？千萬不要把麻將桌擺放在客廳裏。客廳是招財的地方，如果被麻雀擋住，加之四五個麻雀 一吵，搞得烏煙瘴氣的，財神爺都被「鬧騰」跑了，還談什麼發財呢？
 
 
臥室招財風水佈局
1、窗口位置
(圖取自網路)
最利於求財的窗口，在大小方面，應該適中，不會令空氣不流通，亦不會令室內風力遇猛。在位置方面，不應直接對著睡床。另外，左方又稱為青龍方，是貴人所在，因此，這裡有一個窗口的話，就可以納貴人之氣，利於近貴得財。
2、臥室床的擺放四角要平衡 小燈可聚財
(圖取自網路)
如果床的方位錯誤，除了會讓自己難以入眠外，可能會發生一些夢魘，令人產生不安及心慌，更會使得你財源不順、不聚，對身體的健康也會不利，而必須要就醫或吃藥。如果你的房間是中式的，就儘量不要擺設西式的床鋪;如果是日式的房間，就不要搭配中式的八角床。特別是床鋪的材質一定要堅固，四個角落要平衡，不可有高低不平的情形。兩邊如有兩個小床頭櫃，除了能使你們夫妻的感情美滿外，在事業財運上也會有加倍的力量，尤其床頭櫃需要有抽屜及兩盞小燈，更具有催財及聚財的功效，也可以得到貴人的助力而使你的財源增加快速！
 
根據家居風水財運師的觀點，分配房間可照以下方法
許多人都認為說房子大的就一定是主人的，小的就一定是兒女、老人的
不過其實未必！房間有時候不在於大和小，功能很重要，同時方位更重要
1、主人房間 　一定要控制好光線
(圖取自網路)
如果房間裏有落地的玻璃窗或者採光充足，那麼一定要佈置窗簾佈，因為房間太過光，在家居風水裡代表開放。開放的意思就是私隱容易被暴露，或者男女主人容易有新的戀情。
2、小孩房間 　一定要佈置得四平八穩
(圖取自網路)
現在很多房間裏都有一個陽臺或者很大的飄出窗臺，如果房內陽臺用推拉門，會增加小孩子的活躍性，比較文靜和慢熱的孩子適合住這樣的房間，如果過於活躍的孩子住這樣的房間，會更加調皮。如果孩子有興趣到國外發展，住這樣的房間就可以幫助其出外發展。
3、老人房間 　不要有西面的陽光直射
(圖取自網路)
老人的房間關註的地方不一樣。老人的房間一定要乾淨整潔，通風透氣，無壓逼感。
4、客人房間 　應該儘量和主人的房間保持距離
(圖取自網路)
客房多數在客廳附近。
 
家庭是所有人的港灣，也是每個人安放身體和靈魂之處所預售屋炒過火，內政部次長花敬群：未來可能只准解約、不准轉賣
看到《天下雜誌》封面故事「炒房之島」四個字，花敬群表示，覺得很沉重。（完整內容請收聽《決策者・聽天下》炒房動搖國本，花敬群透露下一步打房政策方向）
他直言，台灣房市問題最核心的就是，住宅在投資財成分很重。住宅是剛需，且租屋市場不健全，只有「買房」這單一選項，大家都認為有土斯有財，長期以來台灣房價漲幅都高於跌幅，形成買房的社會壓力。
房價高之外，台灣社會現在有漲跟炒的問題，又碰到利率低，漲勢更加明顯。
今年6月房地合一稅2.0上路，7、8月冷下來，但9月後又衝上去了，這是跟國際資金還有台積電的議題有關，不理性的爆發性漲價。
高雄淪投資套利天
堂？ 付69萬買預售屋
換約賺400萬
.
高雄房價漲翻天，現在連
預售屋換約也翻倍漲！最
近投資群組，出現不少預售屋屋主，想靠換約大賺價差
.
不想買到「照騙屋」？
買預售屋，一定要問
代銷這些問題
.
1.因為預售屋把頭期款拆
分成訂金、簽約金、開工
款、工程期款、交屋尾款，相當於頭期款分次繳交，壓力較小
預售屋實價登錄助漲
房價？專家嘆：剩有點
貴、非常貴建案| 房市話題| 房市
.
據住展雜誌統計，近期北
台灣至少有二十餘個建案
開價飆破當地新高，北北桃竹與基隆都有天價案出現
這樣不合理！投資客
買預售屋想「套利」 防
炒作高雄將推囤房稅│TVBS新聞網
.
為了防止囤屋炒房，高雄
市要推動「囤房稅」，也要
加強查核紅單炒作，而投資客真的很敢賺，在房市群組就有人po出換約資訊
因此在分配房間的時候最好不要大意，敷衍潦草！
這樣就能讓每個人都住得舒心安樂💖
家和一定能帶來萬事興啦～～～
小編在這邊祝大家財源廣進荷包滿滿💰
 
 

實價登錄

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醫師買房子  耐心做好功課
地段/建商/產品/成本/議價  實戰心法大公開


文 / 易文仁　文聖診所
買房子的過程，像極了愛情。
在對的價格，買到好房子，不一定能夠大富大貴，但起碼能夠安身立命。
醫師這個行業，比起一般人，成熟的晚，掙的又是辛苦錢！所以更要好好的把賺來的錢分配好！一般資產配置不外乎，股、債、房！所以，做好功課，買一棟價格合理的房子，也算是一個好的投資理財！
買賣房地產註意的事情，不外乎下面幾個面向：
1總體經濟-
全球無限QE的資金狂潮
德國股神科斯托蘭尼說過行情=資金+心理，套用在房地產依舊可行。我們可以從上圖觀察到2009年3月美國聯準會實施第一次QE到2014年QE退場，這5年聯準會總資產增加了2.5兆美元。而此次為了對應新冠肺炎帶來經濟衝擊，在短短3個月的時間就增加了2.5兆美元。美國打開資金水庫大門，造就全球資金泛濫，資產價格上漲。所以後續觀察資金流向，是重要的課題。
圖一: Fed總資產規模與GDP占比
2.房地產特有僵固性-
以新光三越中港店為例
  
華人的傳統觀念「土斯有財」，有錢就會購入不動產，房地產就會有僵固性，一但上漲就不容易下跌。臺中七期房產發展20年，在1992年至2000年七期平均房價每坪約6至9 萬元，土地價格約落在20至30 萬元，如今七期推案臺中建商開價格落在65 萬至85萬元，20年來房價就翻漲了12倍，潛力驚人。當然若從日本看臺灣，少子化影響下，如何挑選好房子就顯得很重要。
NO.1:  地段（location)
臺中市除了七期（市政廳 、歌劇院、秋紅谷、新光遠百）以外
8、12、12、14期、單元1、2、3 ....14）其實基本上都是二線地段
NO.2::建商（品牌）
臺中的一流建商為聯x、寶x、大x、x邦 還有龍x等 四王一後 ！
NO.3產品（搭配地段）
一般分為:透天 、RC (26樓以下）、SRC (28樓以上）。
建物的內容分為：毛胚、標配、精裝 。也因三個因素，所以房地產商品就算同地段也有不同價格，接下來談談價格試算
3、價格試算-
中古屋看實價登錄
預售屋看營建成本
(1) 先從中古屋學習開始:中古屋一般要從「實價登錄」先來觀察，從101年8月1日實施以來，臺灣在2018年全球不動產透明度指數全球排行第26名，屬於高透明度國家。雖有些建商在交屋時會把裝潢等加在房價上，但至少提供了參考的依據。所以要學會房屋議價前，一定要從中古屋入手，因為最簡單，而且還可以看的到格局。等你看懂格局、學會採光、了解棟距。再去看預售屋、才能看懂平面圖、才知道美崙美奐的樣品屋有沒有騙你。
(2)預售屋:目前實價登錄時間為結案後一個月才須申報，所以有遞延的問題 ，所以必須了解成本計算 ：                                
▓ 土地成本 :
目前臺中市土地行情 :
   1. 逢甲商圈 、一中街有行沒市  。
   2. 七期新市政區；200~300 萬/坪，七期南側；100~200萬/坪
3.其他中環重劃區
        ● 已成商圈20-30米路 ；100~150萬/坪. 
        ● 15-20米路；60~80萬/坪
        ●15米以下路段 ；40~60萬/坪
▓ 建築成本 :
       ● RC的建築成本一般為 10-12萬/坪; SRC的建物成本則為 16-20萬/坪
       ●做成標配＋50,000，做到精裝再加50,000，裝潢到入住再加50,000，Bravia , Rulf Benz,
          Swaroski…無上限
▓ 管銷成本:15%
▓ 利潤成本:30%
       ●（土地+建物+15%+30%+20%）* 80% 為建商想賣給你的價格。

｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。

根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。

│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。

而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!

｜善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。

建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。

       ● 我們想要買到建商的地板價、上列價格*90%，但是要再打9折往上加。所以一般會從訂價65%
開始加，不過一般會被笑，真的買到了也粉恐怖，因為可能是爛芭樂。以上土地、建物，試
算的價格，以2018 為止。
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BOX
購買預售案心法
a.潛銷期的價格約為完工價的65-72折，但是不一定買得到，像龍X，你沒有買過一戶張董的房子，就沒辦法當 fans。
b.樣品屋搭好了還沒廣告大概約為 78 折。
c.廣告期就 82-85折。
d.新屋完工美美的時後還會往上加10% ，然後再意思意思打個92折（也就是牌價）賣給你。但是如果遇到四王一後、由x，惠x，寶x，以上不適用！
一個建案從買地，設計、申請、開工、完工到完銷起碼要5年、賺你30%、平均每年才6%、還不如買張中華電每年賺5%，還不用擔心餘屋！而建物本身是會有折價的，大概是每年2% !
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4. 議價策略
成功談判創造雙贏
賣方想賣好價格(高一點價位)，買方也想買好價格(低一點價位)，談判的過程就是雙方拉近共識的過程(如圖二）。
圖二: 買賣雙方拉近共識圖
但一開始雙方不知道彼此的目標和底線，所以會在談判時互相測試，以下是談判時需要註意的事項:
一、 常見錯誤:
1. 不了解行情就隨便亂出價。
2. 不敢獅子大開口去砍價。
3. 沒有做分析。
4. 經常贏了面子，輸了裡子。
5. 找錯談判對象。
二、 談判的重點:
1.不要先出手，讓對方先出價，而且永遠不要接受第一次的價格!
2. 要有耐心，一定要多次來回的談判!
3. 80%的收穫，來自於最後談判的部分!
最後祝福大家都能買到自己心目中理想的房子~

本文章廣告來源：Google廣告（中央社記者吳家豪臺北3日電）工業電腦廠樺漢今天舉辦股東常會，通過配發現金股利每股5元；樺漢持續執行訂單結構優化、成本與費用控管，以期達成獲利率三率三升，並看好人工智慧物聯網市場商機。樺漢2020年合併營收為840.91億元，年增3.2%；營業利益36.74億元，年增8.8%，雖受COVID-19（2019冠狀病毒疾病）疫情幹擾、美中科技戰保護主義升溫影響，樺漢加速全球供應鏈版圖遷移重組，發揮全球佈局策略效益，在疫情後快速展開銷售，帶動營收逐季走高，並嚴格控管營運成本與費用。不過，受到新臺幣兌美元匯率升值影響，樺漢2020 年歸屬於母公司稅後淨利11.12億元、稅後每股盈餘（EPS）12.13元，僅分別年增2.9%、0.8%；若排除匯損因素影響，每股稅後盈餘為14.09元。樺漢董事長朱復銓表示，樺漢積極強化研發設計技術力，鎖定高毛利、高年複合成長市場，並開拓具有高附加價值的產品技術領域，透過整體營運規模放大與雲軟硬智慧平臺（SaaS、PaaS、IaaS）服務資源整合，致力成為更多國際集團客戶在智能應用完整解決方案的重要供應商。朱復銓強調，樺漢經營團隊對未來營運充滿信心，將持續執行訂單結構優化、成本與費用控管等，以期創造獲利率三率三升的成績。

本文章廣告來源：Google廣告桃園邢姓男子見鄭姓友人變賣房產致富，竟覬覦他名下大筆財產，就找來4名同夥埋伏痛毆他，還矇眼擄上車載到空屋上銬，期間不斷以電擊棒淩虐，最後逼他簽立150萬元本票，拘禁21小時後才放人，邢犯案逃逸多年遭通緝，直到近期才落網，檢方偵結依加重強盜罪嫌起訴他。
檢警調查，邢男（48歲）發現鄭變賣土地獲利頗豐，竟夥同李姓、石姓，陳姓3名男子及李姓少年，2016年6月19日淩晨3點多到八德區1間超商埋伏，邢並發號施令「如果鄭不上車就打他！」一群人就分持球棒、滅火器下車朝鄭一陣猛毆。
結果鄭男及黃姓友人遭強押上車，還被矇眼載到鶯歌1處偏僻屋內，鄭男遭銬在椅子上限制行動，邢等人不斷拿電擊棒淩虐他，最後才扯下他眼罩，並強迫簽立7張共150萬元本票，石姓同夥還恫嚇「今天不讓你走，不簽就讓你死」、「不交錢就把你埋了」等語。
鄭男遭拘禁21小時，才被載到鶯歌靠近桃園八德的產業道路釋放。事發後李男、石男均落網已落網被判刑確定，陳男則已死亡，李姓少年也由少年法庭判刑確定，主嫌邢男逃逸多年日前才落網。｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!｜善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。
檢方訊時，邢僅坦承和鄭男認識，但就犯案動機、經過等模糊其詞，石則證明，當時由邢邀約毆打鄭，最後和其他人一起載到鶯歌拘禁。
鄭男也指證歷歷，表示當時聽見邢下令「不上車就打他！」之後好人就衝上前，分別拿棍棒、滅火器攻擊，最後遭矇眼強拉上車載走。
檢方認為邢犯嫌明確，偵結依加重強盜罪嫌起訴他，且邢和少年共同實施犯罪，建請法院依兒童及少年福利與權益保障法加重其刑。

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臺商資金回流，點燃全臺房市，攤開成交量統計，大新竹區堪稱近年全臺房市最火熱區域，房價一案疊一案，價格屢屢創高。即便每坪均價不斷被推高，但隨新竹買房剛性需求大增，預約看房人潮仍絡繹不絕，現在究竟該如何下手新竹房產？還有哪些高CP值區域？選房又有哪些眉角？「新竹房市漲幅速度，只能用恐怖、前所未見來形容。」一名資深新竹房仲業者這樣說。攤開實價登錄資料，屋齡5年以上的中古屋，2016年每坪成交均價19.3萬元，但今年飆漲逾25萬元，漲幅超過3成。

　大品牌建案　1天就完銷新竹市和竹北蛋黃區的新建案漲幅更驚人。新竹住宅週報社長陸敬民指出，去年同期蛋黃區成交均價在25萬到27萬元，今年來到28萬到34萬元，甚至驚見4字頭，像市場矚目的縣治三期「竹風QMAX」，7月1日開案，建商即開出每坪均價40萬元，雖然嚇跑一堆短線投資客，但預約看房的人潮絡繹不絕。

住商關埔店店長曾文慶表示，接觸第一線客戶發現，造就這波房市熱潮因素有四：疫情後的報復性買盤、銀行低利、竹科收入成長，及科技廠持續擴增，皆強化新竹房市的剛性需求。「不少人想說這波疫情會像SARS一樣，讓股市、房市崩盤，紛紛把錢挪出來等低點，不料跌幅還沒摔到預期，就反彈向上。」曾文慶表示，很多人開玩笑說，這波沒買到臺積電，只好買房。

如今想在新竹買房有多難？剛順利成交的賴先生回憶說，他從4月起看房，以中古屋來說，地段好的物件基本上釋出不到1週就賣掉，大品牌建案更誇張，像是坤山、國泰、惠宇等，大多推出1天就完銷，「當時在高鐵特區看到1戶自己理想中的物件就趕忙下訂，幾乎沒有深思的時間。」另一位在竹科工作10年多的楊先生說，半年來前後看了近30間中古屋，多鎖定在高鐵特區，但每當看到心儀的房子，回家想沒多久，就接到房仲電話說賣掉了，直到現在都還沒順利成交，「眼看著房價慢慢漲上去，有一種今天不買，明天就沒這價格的感覺。」

　2大重劃區　千萬可入籍楊先生苦笑著說，即便近年新竹房價高漲，還是會想在新竹置產，除了在竹北工作，另外就是相對於老家苗栗，新竹上漲空間還是大許多，且未來要出租或自住都很方便，「拿1千萬出來，要買竹北還是苗栗，答案很明顯。」屋比房屋總監陳傑鳴表示，攤開新竹房屋成交統計，現在交易熱度最高的是鄰近竹科與臺元科技園區的「竹北」，及新竹市「關埔重劃區」。以竹北來說，占新竹縣面積不到0.4％，卻占了全縣房市交易比重6至7成。「所謂『竹科好，新竹房市就好』，受惠美中貿易戰轉單效益，不但整個區域所得提高，工作機會也不斷增加，像臺積電、聯發科、聯詠持續擴廠，人口一直往新竹擠。」陳傑鳴說，現在熱門區域，像是竹北的臺科大重劃區、縣治一、二期及高鐵特區，好物件幾乎所剩無幾，不然就是價格不合理。

想由租轉買，或預算約千萬元的科技新貴，該如何買到高CP值房屋？陸敬民表示，雖然整個新竹房價漲上去，但打開地圖，鄰近科技園區的好物件其實不少，「竹北市有2大區域能留意：華興重劃區及水瀧重劃區，這2區堪稱竹北的2字頭樂園，不但緊鄰縣治三期，且因位於竹北市東邊，到竹科只需20分鐘，加上行政門牌掛竹北市，價格相對具支撐，是潛在優勢。」其中華興重劃區，生活機能充裕，更是竹北知名文教區，竹北圖書館、竹北高中、竹北國中、竹北國小都在區域內，而沿著光明六路，車程10分鐘就可達國道一號竹北交流道，再向前則是高鐵新竹站，交通發達。區內知名建案，包括上市公司皇普建設的皇普雲鼎、寶佳集團的富來琚，每坪均價約25萬元，價格相對親民。

水瀧重劃區則為新興區域，鄰近舊市區商圈，採買選擇多，且該區多以小型住宅為主體，鄰近竹北交流道，離臺元科技園區不到10分鐘車程，區內知名新建案，有寶佳集團的興時代、SunnyQ，以及總瑩機構靚公園。找到值得入手的區域後，還要有一套買房策略。陸敬民透露，觀察在新竹熱銷的好房子，都有3個「當地」特色，「原則上只要3者具備，地區、價格又能接受，就要趕快入手。」一、衛浴開窗、棟距10米起：新竹消費者重視採光、衛浴通風、戶外的寬敞感，因此買房時要特別留意「棟距」，與鄰近的房子最起碼要相隔10米。二、小3房優於大2房：新竹生育率居全臺前段班，一個家庭普遍養育2至3個小孩。在這樣的環境下，陸敬民強烈建議買3房物件，不論總價、增值性、居住空間表現都比2房好。「過去的標準3房大概40坪至43坪，但隨著小宅需求興起，建商紛紛推出小3房格局，最完美的是約36坪的小3房，進可攻退可守。」三、要有平面車位：由於新竹土地面積、居住空間相較臺北大，消費者對機械車位的抗拒比想像中強烈，不像臺北消費者常抱著有停車位就好的態度。最後，陳傑鳴提醒，受惠中美貿易戰，讓臺灣多數科技廠積極備料，間接帶動新竹房價往上跳升，但能否持續拉貨則有待觀察。另外，目前竹北房價短線漲幅最高逾3成，明顯有上漲過快的狀況，此時搶進風險攀升，進場前須審慎評估，「嚴格來說，只要看到4字頭，就不要考慮進場了。」 在地客老實說

交通很方便

陳阿嬤，近70歲，住竹北40年華興重劃區10多年前還是整片田地，生活很不方便，這幾年建商不斷開發、蓋房子，道路規劃才漸漸完整，現在愈來愈喜歡這兒。華興重劃區雖然偏僻，但公園綠地與店家愈來愈多，而且順著光明六路走就可以接國道，交通很方便！但如果有一筆錢，我還是會買市中心，因為要出租跟開店都比較方便。

中古屋1字頭

葉先生，38歲，住華興逾10年我是臺中人，因工作搬到竹北，在華興住了10多年。這區好山好水，有公園、河流，住了很多退休族，晚上也很安靜。不過，如果預算充裕，會考慮買高鐵特區或市中心，因為商家與超市比較多。但華興這區還是很有優勢，有些中古屋房價甚至還在1字頭。

水晶洞

本文章廣告來源：Google廣告上期專欄阿水提到上周月線有機會跟著國際盤挑戰月線，當時截稿前臺股還在一七二四七點的位置，隔日就大漲，一路往月線挑戰，最高來到一七六四三點。但阿水還是強調，正確的投資觀念不是猜猜樂，是讓投資人在正確的籌碼分析下，能大略知道可能的行情大小與方向，再從中看是要找現股，還是大盤相關商品的投資機會（如期貨、選擇權等）。目前全球疫情似乎有再度升溫的跡象，不過美股在截稿前由於「非農就業人口」的數據在八月六日非常強勁，也帶動了美股走勢。短線上讀者朋友會感受到，一下有好消息漲，一下又擔心疫情，結果股市又跌，尤其歐美與臺股已屢創新高及接近歷史高點之際，大部分的投資人都害怕買在高點套牢，所以持股愈抱愈短，害怕自己獲利回吐。但這種做法，對於不習慣隔日沖、當沖的投資人來說，很容易吃虧，因為當沖下決定的速度及盤中掃股的能力，並非幾個月就能訓練起來，不如反過來註意比如鴻海（2317）最近斥資數十億買下旺宏（2337）的六吋廠，為的就是電動車相關晶片元件，也因此可以試著從相關的上下遊類股中尋寶。

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行政院主計總處昨（13）日公佈2020年家庭收支調查，其中每人可支配所得中位數中位數為32萬元，換算基本生活費為19.2萬元，較前一年提高1萬元，明年5月申報綜所稅適用，調幅是歷史最高。《納稅者權利保護法》第4條規定，「基本生活費」是依主計總處最近一年公佈的全國每人可支配所得中位數60%計算，基本生活費不得加以課稅。根據主計總處公佈的結果，2020年每人可支配所得中位數為32萬元，以此計算2021年每人基本生活費為19.2萬元，比去年18.2萬元增加1萬元，將於2022年5月申報綜所稅時適用。以一家四口為例，如果報稅條件不變，基本生活費多4萬元可以扣除，以適用稅率5%計算，可省稅2000元，適用稅率12%計算，可省稅4800元。責任編輯／林湘芸

本文章廣告來源：Google廣告30歲的吳亦凡涉嫌強姦女性，至今遭到北京警方拘留已過10日，全案仍在偵查當中，且他疑似還犯下性賄賂、拍攝性愛影片、群交、染毒等9大罪行，種種三觀不正的行為讓他黑到極點。據了解有名加拿大籍民眾在大陸走私毒品，今在二審被判處死刑，並沒收所有財產，不少網友揣測依照吳亦凡的違法程度，也有機會被判處死刑。